La fiscalità degli affitti brevi è uno degli argomenti che più spaventa chi sta valutando di mettere a reddito un immobile. E spesso lo spaventa per le ragioni sbagliate: non perché il sistema sia complicato in sé, ma perché nessuno lo ha mai spiegato in modo chiaro e completo.
Questa guida non sostituisce un commercialista — e per le situazioni personali più complesse un commercialista resta il riferimento giusto. Ma serve a capire il quadro generale, a sapere cosa aspettarsi e a non farsi cogliere impreparati dalla prima dichiarazione dei redditi.
Il regime fiscale di base: la cedolare secca
Come funziona e quando si applica
Chi affitta un immobile per periodi inferiori a 30 giorni — la definizione legale di affitto breve — e lo fa al di fuori di un’attività d’impresa può accedere al regime della cedolare secca. Si tratta di un’imposta sostitutiva che si applica in luogo dell’IRPEF ordinaria e delle relative addizionali regionali e comunali.
L’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi è attualmente al 26% per le abitazioni affittate tramite intermediari — piattaforme online incluse — a partire dalla seconda unità immobiliare destinata a questo scopo. Per la prima unità l’aliquota rimane al 21%.
Il vantaggio principale della cedolare secca è la semplicità: si calcola sul reddito lordo da locazione, senza possibilità di dedurre le spese, ma con un’aliquota fissa che per molti proprietari risulta più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, che scala fino al 43% nelle fasce più alte.
Chi può accedervi e chi no
La cedolare secca si applica alle persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Se l’attività di affitto breve raggiunge una dimensione tale da essere qualificata come attività imprenditoriale — soglia che dipende da diversi fattori e che va valutata caso per caso con un professionista — il regime cambia completamente e si entra nell’ambito della tassazione d’impresa.
Per chi gestisce una o poche unità abitative in modo non professionale, la cedolare secca è quasi sempre il regime applicabile.
Le ritenute applicate dalle piattaforme
Cosa trattengono Airbnb e Booking.com
Dal 2017 le piattaforme di intermediazione online che incassano i canoni per conto del proprietario sono obbligate per legge ad applicare una ritenuta del 21% sull’importo lordo della prenotazione prima di versarlo al proprietario. Questa ritenuta non è l’imposta finale — è un acconto che viene poi conguagliato in sede di dichiarazione dei redditi.
In pratica: se una prenotazione vale 1.000 euro, la piattaforma versa al proprietario 790 euro e trattiene 210 euro a titolo di ritenuta. In sede di dichiarazione, se l’aliquota cedolare applicabile è il 21%, il conto è in pari. Se è il 26%, il proprietario integra la differenza. Se per qualsiasi motivo il reddito non è imponibile o l’imposta dovuta è inferiore alla ritenuta, si genera un credito d’imposta.
Come si dichiara
I redditi da affitti brevi vanno dichiarati nel modello 730 o nel modello Redditi PF, nel quadro dedicato ai redditi fondiari. Le piattaforme sono tenute a rilasciare una certificazione annuale delle ritenute effettuate — un documento che va conservato e utilizzato in fase di dichiarazione.
Chi si affida a un property manager deve verificare come vengono gestiti i flussi di pagamento: se il manager incassa per conto del proprietario, la ritenuta si applica diversamente rispetto al caso in cui il proprietario incassa direttamente.
Il Codice identificativo nazionale
L’obbligo introdotto nel 2024
Dal 2024 è obbligatorio per chiunque voglia affittare un immobile a uso turistico — anche per pochi giorni all’anno — ottenere il Codice identificativo nazionale, comunemente chiamato CIN. Il codice si richiede tramite il portale BDSR del Ministero del Turismo e va esposto nell’annuncio online e all’ingresso della struttura.
L’introduzione del CIN ha due obiettivi principali: da un lato mappare in modo preciso il patrimonio immobiliare destinato agli affitti brevi in Italia, dall’altro contrastare l’evasione fiscale in un settore che per anni ha operato in modo poco trasparente.
Le sanzioni per chi pubblica annunci senza CIN o non lo espone correttamente possono essere significative — fino a diverse migliaia di euro a seconda della violazione. Non è un adempimento da rimandare.
Come ottenerlo
La procedura è interamente digitale e richiede SPID o CIE per l’accesso al portale. Bisogna avere a disposizione i dati catastali dell’immobile e alcune informazioni sulla struttura. Il codice viene rilasciato in tempi brevi — di solito pochi giorni lavorativi — e ha validità permanente salvo variazioni significative delle caratteristiche dell’immobile.
L’imposta di soggiorno
Come funziona e chi la deve versare
L’imposta di soggiorno è un tributo comunale che alcuni comuni hanno facoltà di istituire. Chi la introduce decide autonomamente l’importo — di solito espresso in euro per persona per notte — e le categorie di strutture soggette al pagamento.
In provincia di Savona la situazione varia da comune a comune: alcuni l’hanno introdotta, altri no, e le aliquote cambiano. Prima di iniziare a ricevere ospiti è indispensabile verificare le regole specifiche del proprio comune — e tenersi aggiornati, perché le delibere possono cambiare da un anno all’altro.
Chi affitta è il sostituto d’imposta: riscuote l’importo dagli ospiti e lo versa periodicamente al comune secondo le scadenze stabilite. Non versarla — o versarla in ritardo — espone a sanzioni dirette, indipendentemente dal fatto che l’ospite l’abbia pagata o no.
Come gestirla in pratica
L’imposta va comunicata chiaramente agli ospiti prima della prenotazione — non può essere una sorpresa all’arrivo. Molte piattaforme permettono di aggiungerla come voce separata nell’annuncio. Chi gestisce tramite un property manager di solito delega anche questa incombenza al gestore, che la riscuote, la rendiconta e la versa al comune.
I requisiti di sicurezza dell’immobile
Un obbligo fiscale che porta con sé obblighi strutturali
La normativa sugli affitti brevi non riguarda solo la fiscalità. Chi mette a reddito un immobile è tenuto a rispettare alcuni requisiti minimi di sicurezza, la cui verifica è spesso collegata alla registrazione della struttura.
Gli estintori — o almeno uno — devono essere presenti e in regola con le scadenze di revisione. Il rilevatore di monossido di carbonio è obbligatorio in presenza di impianti a combustione. Il rilevatore di fumo è obbligatorio dal 2022 in tutta Italia per le abitazioni. I dispositivi salvavita dell’impianto elettrico devono essere funzionanti e adeguati.
Non sono requisiti facoltativi — e la loro assenza, in caso di sinistro, può avere conseguenze che vanno ben oltre una sanzione amministrativa.
Quante tasse si pagano in concreto: un esempio semplice
Per dare un’idea concreta senza entrare in casistiche troppo specifiche, vale la pena fare un esempio lineare.
Un proprietario con una sola unità immobiliare affittata tramite Airbnb per un totale di 10.000 euro lordi nell’anno. La piattaforma ha già trattenuto il 21% — 2.100 euro — versandogli 7.900 euro. In sede di dichiarazione, con la cedolare secca al 21% sulla prima unità, l’imposta totale dovuta è 2.100 euro: esattamente quanto già trattenuto. Il conguaglio è zero.
Se lo stesso proprietario ha una seconda unità che genera altri 10.000 euro, sull’eccedenza si applica l’aliquota del 26%: altri 500 euro da versare in dichiarazione oltre alla ritenuta già applicata dalla piattaforma.
Sono numeri semplificati — la realtà può variare in funzione di detrazioni, altri redditi e situazioni personali — ma danno l’ordine di grandezza corretto.
Cosa cambia se si lavora con un property manager
Affidarsi a un property manager non elimina gli obblighi fiscali del proprietario — li semplifica nella gestione pratica. Il manager può occuparsi della comunicazione degli ospiti alle autorità, della riscossione e del versamento dell’imposta di soggiorno, e della rendicontazione mensile che serve per la dichiarazione dei redditi.
Quello che resta sempre in capo al proprietario è la dichiarazione fiscale: nessun gestore può farla al posto tuo, e nessuno dovrebbe prometterlo. Ma ricevere ogni mese un rendiconto chiaro con tutte le entrate, le spese e le ritenute già applicate rende il lavoro del commercialista — e il tuo — molto più semplice.
La fiscalità degli affitti brevi non è complicata quanto sembra. Richiede ordine, qualche adempimento iniziale da fare bene e la disciplina di tenersi aggiornati quando le regole cambiano. Chi parte con le idee chiare non ha sorprese.
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